برای خرید ملک یا آپارتمان به کجا مراجعه کنیم؟ به یک دفتر مشاوره املاک یا استخدام یک ایجنت املاک؟ تفاوت مشاور املاک با ایجنت املاک چیست؟ خرید خانه همواره پر از چالش است و کالایی به شدت گران، فرآیند معاملات ملکی در کشور ایران و تمامی دنیا پیچیدگی‌های خاص خودش را دارد و عموم مردم لزوماٌ در این فرآیند تجربه‌ای ندارند. چالش‌هایی از قبیل استعلام سند، جعلی نبودن سند یا توقیف نبودن اسناد و مدارک بخش کوچکی از این فرآیند هستند.

اگر برای خرید یا فروش خانه، آپارتمان یا ملکتان سر در گم شده‌اید؟ خواندن این مقاله قطعاٌ به کمک شما خواهد آمد. این موضوع شاید به شما کمک کند زمانی که می‌خواهید وارد معامله ملک شوید چه کارهایی باید انجام دهید.

بیشتر بخوانید: آیا برای فروش خانه خود به ایجنت فروش املاک نیاز دارم؟

تفاوت عمده مشاورین املاک با ایجنت‌های املاک در چیست؟

شماره 1 : در ۹۰ درصد مواقع معاملات املاک در کشور ایران در بنگاه‌های کفی یا در دپارتمان‌های املاک و تحت نظر مشاوران املاک خرید و فروش می‌شوند که بلااستثنا در همه قراردادها ذکر شده که ((اصالت مدارک ارائه شده ابرازی بوده و طبق توافق طرفین و پس از استعلام از ادارات مربوطه قرارداد مبایعه‌نامه تنظیم گردیده است و مشاور ضامن اعتبار متعاملین نسبت به حقوق طرفین نیست))! از این جمله اینطور می‌توان تفسیر نمود که یعنی آژانس املاک یا این دپارتمان هیچ مسئولیتی در قبال معامله ندارد که البته این موضوع دستورالعمل اتحادیه‌هاست! 

اما این موضوع در مورد یک ایجنت املاک و مستغلات کاملا متفاوت است. فرقی ندارد که ایجنت نماینده خریدار باشد یا نماینده فروشنده. یک ایجنت املاک حرفه‌ای از اول قرارداد تا انتهای قرارداد کلیه مسئولیت‌های مربوط به حوزه خود را در قبال تصمیمات و اشتباهات خود می‌پذیرد.

شماره 2 : یک مشاور املاک شاغل در بنگاه یا آژانس املاک لزوماٌ نیازی به تحصیلات مرتبط یا غیر مرتبط ندارد! از نظر اتحادیه‌های املاک مشاوران املاک نباید تخصصی در زمینه املاک داشته باشند. فرقی ندارد که خلبان بازنشسته باشند یا یک پسر ۱۸ ساله بی‌تجربه. هرکسی با هر تجربه‌ای می‌تواند برای اخذ جواز کسب به اتحادیه املاک منطقه یا شهر خود مراجعه و جهت دریافت پروانه فعالیت املاک اقدام نماید.

ولی یک ایجنت املاک و مستغلات دوره‌های آموزشی مربوط به معاملات املاک و مستغلات را گذرانده است و به اصول و امور ملکی کاملا واقف است. مباحثی از قبیل: مبانی حقوقی املاک و مستغلات، اصول فنی ساختمان، ارزیابی املاک و مستغلات، رفتار سازمانی در املاک، مبانی تحلیل بازار املاک، اصول و فنون مذاکره املاک، بازاریابی املاک و درس‌هایی از این دست را یک ایجنت املاک به خوبی می‌داند و این آموزش‌ها را تحت نظر مؤسسه معتبر گذرانده است. 

شماره 3 : یک مشاور املاک مشخص نیست که طرف خریدار است یا طرف فروشنده. در صورتی که در کشورهای پیشرفته این نوع معامله غیر قانونی است. معمولاٌ در کشور ما یک مشاور املاک سعی می‌کند که بین دو طرف باشد و به عبارتی سعی می‌کند معامله را جوش بدهد. مطابق تحقیقات صورت گرفته این روش باعث آسیب‌های جبران ناپذیری برای خریداران و فروشندگان شده است.

در عوض یک ایجنت املاک قانوناٌ یا نماینده خریدار است یا نماینده فروشنده. به این صورت که ایجنت املاک مطابق قراداد کارگزاری که با متقاضی خود منعقد می‌کند موظف است حافظ منافع متقاضی خود باشد و در راستای بهره‌وری و منافع خریدار یا فروشنده خود اقدام نماید. این امر در کشورهای پیشرفته به یک قانون تبدیل شده است.

شماره 4 : یک مشاور املاک همه‌جوره معامله می‌کند. فرقی ندارد که فروش باشد یا خرید، رهن و اجاره باشد یا مشارکت، کلنگی باشد یا باغ. معمولاٌ مشاوران املاک در همه زمینه‌ها فعالیت می‌کنند؛ اما یک ایجنت املاک حرفه‌ای به صورت تخصصی در یک زمینه فعالیت می‌کند و روی یک گزینه اصلی متمرکز است. این موضوع باعث بالا رفتن کیفیت قرارداد خواهد شد.

بیشتر بدانید: ایجنت املاک راهبردی بهتر برای خرید و فروش املاک و مستغلات

شماره 5 : کمیسیون مشاوران املاک بر اساس نرخ اتحادیه‌ها است و معمولاٌ بین 25 صدم درصد تا 1 درصد از ثمن معامله از طرفین قرارداد کمیسیون دریافت می‌کنند.

این موضوع در مورد ایجنت‌های املاک کمی متفاوت است. کمیسیون، پورسانت یا حق‌الزحمه ایجنت‌های املاک بستگی به توافق ایجنت و متقاضی خرید یا فروش دارد و بسته به نوع قرارداد کارگزاری انحصاری یا قرارداد کارگزاری جعاله بین 1 تا 10 درصد از ثمن معامله متغیر است .

شماره 6 : قول و قرارهای مشاوران املاک عموماٌ به صورت شفاهی است و معمولاٌ مدارک و مستنداتی قبل از انجام معامله بین مشاور و متقاضی رد و بدل نمی‌شود.

این قضیه در مورد ایجنت املاک صدق نمی‌کند. یک ایجنت املاک حرفه‌ای قبل از قبول فایل خرید یا فروش ملزم به انعقاد قرارداد شفاف و حافظ منافع متقاضی است. این قرارداد به صورت مکتوب به امضای طرفین می‌رسد.

شماره 7 : پس از اتمام قرارداد خرید یا فروش، مشاوران املاک کار خود را تمام شده می‌دانند و به عبارتی قرارداد مربوطه را پشتیبانی نمی‌کنند؛ ولی در عوض ایجنت‌های املاک با استفاده از دانسته‌ها و تجربیات حرفه‌ای که در این زمینه دارند، مشاوره‌ها و پشتیبانی‌های پس از قرارداد را به متقاضی ارائه می‌دهند.

برای کسب اطلاعات درباره ارزیابی قیمت ملک کلیک کنید.

در این قسمت مطابق تحقیقات گروه معتبران سعی داریم قوانین و مقررات معاملات املاک و مستغلات در کشور آمریکا را به عنوان درک بهتر این مطلب با شما به اشتراک بگذاریم: 

طبق آمارگیری سال 2021 ایالات متحده اولین کشور مناسب برای سرمایه‌گذاری ملک است و فعال‌ترین کشور در حرفه املاک و مستغلات. در این مستند به بررسی شرایط و مزایای کار مشاورین و ایجنت‌های املاک ایالات متحده می‌پردازیم:

- اولین قانون برای ایجنت املاک یا مشاور املاک شدن در آمریکا داشتن حداقل سن 18 یا 19 سال است.

بیشتر بخوانید: نرم افزار ارزیابی املاک و مستغلات

- دومین قانون این است که شما باید اقامت قانونی آمریکا را داشته باشید. در غیر این صورت اقدام برای مشاور املاک شدن کاری بیهوده است. بعد از این دو قانون فرایند اصلی شروع می‌شود. همانطور که می‌دانیم آموزش مهم‌ترین بخش برای شروع و پیشبرد یک حرفه است. در آمریکا آموزش دیدن متقاضیان اجباری و الزامی است که به این مجموعه آموزش‌ها "آموزش‌های پیش مجوز یا همان prelicense educatıon" می‌گویند.

- در آمریکا کلاس‌های پیش مجوز به دو صورت آنلاین و حضوری برگزار می‌شود. فرد براساس شرایطش انتخاب می‌کند کدام نوع از آموزش را ببیند. دروس پایه و اصلی یکی هستند ولی برخی مباحث از ایالتی به ایالت دیگر متفاوت است.

- متقاضیان بعد از آموزش دیدن باید در آزمون Real Estate Salesperson Exam شرکت کنند. پس از قبولی در این آزمون که پاس کردن آن الزامی است، مجوز خود را برای شروع کار دریافت می‌کنند. پس از آن می‌توانند در دفاتر و آژانس‌های املاک به استخدام دربیایند. دوره‌های پیش مجوز، آزمون ایجنت املاک، فعال کردن مجوز هزینه‌های مختلفی دارد. البته اکثر افراد برای تضمین آینده خود تن به این هزینه‌ها می‌دهند. طبق آمار سال 2020 یک ایجنت املاک آماتور می‌تواند سالیانه 51220 هزار دلار دربیاورد. این قیمت برای مشاورین املاک حرفه‌ای و با تجربه که دفتر و آژانس خود را دارند تا 112580 هزار دلار در سال تخمین خورده است.

- آمریکایی‌ها به این حرفه علاقه‌مندند. آن‌ها ترجیح می‌دهند خودشان رئیس خودشان باشند و یکی دیگر از دلایل آن نگذراندن تحصیلات آکادمیک در دانشگاه‌های آمریکا است. آن‌ها ترجیح می‌دهند برای شروع یک حرفه جدید در زمان خود صرفه‌جویی کنند. همچنین درآمد در این حرفه قیمت قابل چشم‌گیری دارد که ذهن همه را به خودش مشغول می‌کند. به خاطر جمعیت این کشور و حمایت دولت از مردم با دادن وام‌های گوناگون در زمینه خرید ملک، می‌شود گفت مشاورین املاک در هیچ ماهی بی‌کار و بی‌مشتری نیستند. البته باید به این نکته توجه کرد که تمام کسانی که در حال حاضر در ایالات متحده آمریکا مشغول در حرفه املاک هستند آموزش‌های گوناگونی را دیدند، آزمون‌های متفاوتی را دادند و به قدری تبحر پیدا کردند که با بازار بد و کساد هم به خوبی با مدیریت و برنامه‌ریزی کنار می‌آیند.

می‌خواهید ایجنت املاک شوید؟ کلیک کنید 

البته مسئولان ما هم اگر به این نتیجه نرسند که مشاوران املاک را به ایجنت املاک تبدیل کنند، تکنولوژی خودش این کار را انجام خواهد داد. چگونه؟

طبیعتاٌ بین ۵ تا۱۰ سال دیگر دخترها و پسرهایی وارد این بازار می‌شوند و به واسطه اینترنت و فضای آنلاین خیلی به‌روز هستند. لزوماٌ دیگر این نوع کسب و کار قدیمی و غیرتخصصی را قبول نخواهند داشت و قطعاٌ این تغییرات را اعمال خواهند کرد.
البته تغییرات از همین الان شروع شده است. مثلاٌ شما در یوتیوب و اینستاگرام می‌بینید که چقدر پیج‌های آموزش املاک دایر شده است. حالا چرا این پیج‌ها و صفحات مجازی ایجاد شدند؟ به خاطر این که آموزش اولین رکن ورود به هر بازاری است. مخصوصاٌ بازار پرتلاطم و پراهمیت املاک و مستغلات.

نوشته شده توسط: احمد معدنی‌پور

www.motabaran.com