زمانی که بخواهیم بدانیم که ارزش یک ملک به چه اندازه است نیاز داریم تا همه ی معایب، مزیت و پارامتر های آن را مورد ارزیابی قرار دهیم. در کل کشور‌های جهان، قانون و قاعده مشخصی به منظور کارشناسی ملک وجود ندارد. ولی معیار هایی است که به صورت تقریبی ارزش و قیمت ملک مورد نظر را مشخص می کند، چه شما خریدار ملک باشید چه فروشنده ملک، کارشناس ملک به شما کمک می کند تا ازعیب و نقص های ملک جویا شده تا بتوانید به راحتی اقدام به بر طرف کردن آن کنید.

 

 

عوامل تاثیر گذار در کارشناسی ملک

همان گونه که می دانید عامل های اقتصادی و همچنین محیطی بسیار زیادی وجود دارد که بر روی کارشناسی ملک تاثیر بسزایی دارد، که در ادامه به بررسی آن ها می پردازیم.

نوع سند ملک

این نکته شایان ذکر است که بدانید در حوزه های ملک، سند های مختلفی وجود دارد که هر یک تاثیر خاص را روی قیمت اخر کارشناسی ملک می گذارد. به عنوان مثال از انواع سند ملکی می توان به سند شش دانگ، سند وکالت، سند اوقافی و ... اشاره نمود. سند شش دانگ نسبت به سایر سند ها دارای ارزش اقتصادی خیلی بیشتری است. معامله کردن با سند شش دانگ به عنوان یکی از امن تربن معامله های ملکی محسوب می شود.

 

موقعیت مکانی و محله ی آن ملک

به عنوان یکی از اصلی ترین و همچنین مهم ترین نکته هایی که کارشناسان ملک باید حتما در زمینه کارشناسی خود بدانند، قیمت کلی ملک های آن منطقه است. بدون شک غالب افراد این نکته را می دانند که قیمت ملک ها از نظر کارشناسی ممکن است از یک خیابان تا خیابان دیگر متفاوت باشد. نزدیک بودن مکان هایی چون مدرسه، مسجد، بازار های محلی، شهر بازی و ... بر قیمت کارشناسی تاثیر بسزایی دارد.

منطقه ای که ملک مورد نظر در آن قرار دارد نیز در قیمت ملک تاثیر دارد. به عنوان مثال اگر دو ساختمان در کلان شهر تهران به صورت کامل به هم شبیه باشند اما یکی از آن ها در شمال و دیگری در جنوب تهران قرار دارد، قطعا قیمت آن ها به علت منطقه ملک ها با هم تفاوت زیادی دارد. میزان خرید و یا فروش ملک در آن منطقه، آب و هوای آن جا، فرهنگ شهر نشینی افرادی که در آنجا ساکن هستند نیز بر قیمت کارشناسی آن ملک تاثیر دارد.

 

مزیت کارشناسی ملک برای فروشنده

اگر شما فروشنده هستید با رفع مشکلات مسکن احتمال افزایش یافتن جلب نظر مشتری‌ ها و همچنین احتمال فروش را تا حد امکان بالا می‌ برید. شما می ‌توانید با رفع نمودن عیب خانه‌ ها و همچنین تعمیر و بازسازی، ارزش‌ ملک خود را به میزان زیادی بالا ببرید. شما می‌ توانید با آگاهی از همه ایراد هایی که در ملک تان وجود دارد هزینه تعمیر آن را از قیمت آخر آن کم کنید تا فرد خریدار به منظور رفع آن اقدام کند. در نهایت نیز با داشتن برگه کارشناسی می ‌توانید اعتماد فرد خریدار را افزایش دهید و علاوه بر این ملک شما نیز در میان سایر ملک‌ ها بیشتر دیده می ‌شود.

 

مزیت کارشناسی ملک برای خریدار

اگر شما خریدار باشید حتما با دانستن مشکلات ملک، یا از ادامه معامله انصراف می دهید و یا طبق گزارشی که کارشناسی به شما ارائه داده است از هزینه تعمیر ها نیز مطلع می شوید و به صورت توافقی با مالک از قیمت آخر آن کم می کنید.

 

 

اهمیت کارشناسی ملک

طی چند سال اخیر افراد بسیار زیادی به منظور خرید ماشین نیز نزد کارشناسان بی طرف رفته و تعدادشان نیز روبه افزایش است به این دلیل که ریسک این خرید کم می شود. اما در عین حال مردم کشورمان برای خرید خانه که یک معامله بزرگ محسوب می شود از سه راه استفاده می کنند که این سه راه عبارت است از:

1. مراجعه کردن به مشاور های املاک
2. اعتماد کردن به نظر بزرگتر
3. تکیه کردن بر احساسات و همچنین ظاهر بینی

 

این نمونه از تشخیص و انتخاب به صورت چشمی و با دقت اندک است که غالبا هم بعد از خرید نهایی، هیچ راهی برای جبران این عیوب وجود ندارد.

تجربه نشان داده است که خیلی از عیب های خانه از چشم خریدار پنهان می ماند، که دلیل های خود را دارد مثل: رودربایستی افراد علی الخصوص ایرانی ها که سبب می شود تا در زمان بازدید، همه مکان های خانه را با دقت بررسی نکنند. در زمان بازدید بعضی از ایراد های خانه به وسیله فرد فروشنده و همچنین املاک پنهان می شود.

با گذشت زمان ایراد های خانه برای فرد فروشنده عادی می شود و در نهایت آن ها را بازگو‌ نمی کند.

با وجود این نگرانی ها، می توانید مشکلات حقوقی ملکی خود را به آن بیفزایید، به عنوان مثال ملک های وقفی را می توان با سند شش دانگ به فروش رساند. در حالی که ملک های وقفی قیمتشان ارزان تر است. یا یک خانه را با پارکینگ به صورت مشاع می فروشند، بدون اینکه فرد خریدار اطلاعی داشته باشد که خانه ای را که خریداری کرده است‌ فاقد پارکینگ می باشد.

 

 

نحوه ارزیابی ملک چگونه است؟

نحوه ارزیابی انواع ملک ها از جمله تجاری، اداری، مسکونی و ... با هم فرق دارد. به همین علت شما باید قبل حتما قبل از کارشناسی ملک، نوع کاربری ملک خود را به صورت کامل مشخص کنید.

در نحوه ارزیابی کردن ملک، اصلی ترین کاری که توسط کارشناسان ملک با دقت بالا صورت می گیرد بررسی کردن عیب های پنهان ملک مورد نظر است. غالبا در ارزیابی کردن خانه هایی که سال ساخت آن ها بیشتر است، هزینه بازسازی آن نیز تخمین زده شده و یا اینکه مسئله های تاسیساتی و یا فنی آن مورد بررسی ویژه قرار می گیرد.

البته این نکته نیز یادآور شود که در کارشناسی ملک نکته های مثبت ملک نیز مورد توجه ویژه قرار می گیرد و در گزارش آن نیز ثبت می شود، به این دلیل که امکان دارد در زمان دید نقاط قوت از دید آن ها پنهان بماند. تمامی قسمت های ملک حتی مشاعات آن نیز بررسی و همچنین تست می شود و در آخر نیز به فرد درخواست کننده یک گزارش کتبی را از ملک کارشناسی شده می دهند.