در عموم جامعه به اشتباه فکر میکنند که مبایعه نامه فقط برای املاک استفاده میشود اما در تعریف کلی مبایعه نامه باید بگوییم که وقتی یک شخص بعنوان فروشنده مالی را به شخص دیگر بعنوان خریدار میدهد و در ازای آن از خریدار مبلغی را دریافت میکند در واقع بین آنها یک مبایعه نامه منعقد شده است این مال میتواند ملک ، زمین ، خودور و یا هر مال دیگری باشد .
مبایعه نامه ها دارای یک چهار چوب کلی هستند اما در جزئیات تنظیم و انعقاد با یک دیگر دارای تفاوت هستند که در ادامه به آنها خواهیم پرداخت .
اما مسئله بعدی که وجود دارد در عموم به جای عبارت مبایعه نامه معمولا از قولنامه استفاده میکنند اما این دو در واقع بایکدیگر تفاوت دارند زمانی که تمام شرایط و مدارک لازم برای انعقاد قرارداد فروش یا مایعه نامه آماده نمی باشد طرفین قول و قراری بین خود میگذارند تا خرید و فروش را بر اساس آن شرایط و قول و قرار فی مابین انجام دهند ، باصطلاح به آن قولنامه گفته میشود و زمانی که تمام اسناد و مدارک و شرایط مهیا باشد بین آنها مبایعه نامه تنظیم میگردد .
تنظیم مبایعه نامه باید توسط یک شخص آگاه به موارد حقوقی انجام شود هرگز نمیتوان گفت یک شخص بعنوان مدیر یک بنگاه و یا یک شخصی که حرفه ایشان خرید و فروش هست در نتیجه ایشان متخصصص حقوقی است ، مشورت با یک وکیل و یا مشاور حقوقی میتواند از عواقب غیر قابل پیش بینی جلوگیری کند .
انواع مبایعه نامه :
مبایعه نامه ها به دو صورت رسمی و عادی وجود دارند.
مبایعه نامه های رسمی معمولا در دفاتر اسناد دارای مجوز یا توسط اداره ثبت اسناد و یا توسط ارگانی دولتی مانند دادگاه تنظیم میگردد و سایر مبایعه نامه ها که در دفاتر بنگاه های املاک ، بنگاه معاملات خودرور و یا توسط خود اشخاص ( خریدار و فروشنده ) تنظیم میگردد مبایعه نامه عادی نامیده میشود .
چهار چوب کلی که هر مبایعه نامه ای باید داشته باشد
-
مشخصات طرفین معامله : ( نام و نام خانوادگی مطابق شناسنامه و کارت ملی ، شماره ملی و شناسنامه ، تاریخ تولد ، آدرس ، شماره تماس )
-
مشخصات کامل موضوع مورد معامله : در مورد هر مالی مانند آپارتمان ، زمین ، خودرو و… مشخصات با جزئیات کامل نوشته شود .
-
ثمن معامله یا مبلغ مال مورد فروش و شرایط نحوه پرداخت : در این مورد توصیه میگردد که تاریخ دقیق پرداخت ها و در صورت پرداخت چک از طرف خریدار مبلغ و مشخصات برگ چک کامل نوشته شود . توصیه میگردد که مبالغ بصورت ریالی با اعداد و بصورت حروفی به تومان نوشته شود تا جای هیچ گونه ابهامی باقی نماند بطور مثال مبلغ ۲۵٫۰۰۰٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال معادل دو میلیارد و پانصد میلیون تومان .
-
تعهدات هریک از طرفین ( خریدار و فروشنده ) : کاملا ذکر شود که هریک از طرفین چه تعهداتی در قبال یکدیگر دارند و اگر این تعدات نیاز به تاریخ و مبلغ داشت با ذکر جزیئات نوشته شود بطور مثال تاریخ تحویل دقیق ملک از طرف فروشنده و مبلغی که خریدار باید برای تحویل بپردازد دقیقا نوشته شود .
-
نحوه تحویل ملک و انتقال سند از فروشنده به خریدار
-
تعیین خسارت های ناشی از عدم انجام تعدات هریک از طرفین
-
شرایط فسخ قرارداد : به شدت توصیه میشود که در این رابطه برای استفاده از کلمات فسخ ، منفسخ و انفساخ با یک مشاور حقوقی مشورت کنید .
-
امضا مبایعه نامه : حتما تمامی صفحات اسناد مبایعه نامه ها توسط خریدار و فروشنده و حداقل دو شاهد امضا همراه با اثر انگشت و ذکر نام باشد . اگر مبایعه نامه توسط بنگاه تنظیم میگردد بایستی امضا و مهر آن نیز حتما در مبایعه نامه باشد .
-
سایر شرایط : جدا از هشت مورد فوق که چهار چوب کلی هر مبایعه نامه ای را تشکیل میدهد با توجه به نوع معامله شرایط ذیل را میتوان در قرار داد کنجاند :
۹-۱- شرایط حل اختلاف :
توصیه میشود در قرارداد نوشته شود در صورت بروز مشکل و اختلاف فی مابین طرفین این اختلاف چگونه حل و فصل شود بطور مثال انتخاب داور ( که تعداد آن باید فرد باشد ) ، مراجع قضایی و یا غیره
۹-۲- سایر شرایط قرارداد یا شروط ضمن عقد قرارداد:
اگر موارد خاص و یا شرایط خاصی مورد نظر و توافق طرفین بود میتواند در قالب این ماده در قرارداد گنجانده شود
۹-۳- نسخ قرارداد :
دقیقا مشخص شود که این قرارداد یا مبایعه نامه در چند نسخه و یا در صورت لزوم در چند ماده و تبصره تنظیم شده و تمامی قرارداد ها باید از هر لحاظ مشابه و یکسان باشند .
چند نکته مهم در تنظیم مبایعه نامه :
- حتما قبل از امضا یکبار آن را کامل بخوانید و اگر سوال و یا اشتباع تایپی مواجه شدید با تنظیم کننده مبایعه نامه مطرح کنید .
- عنوان قرارداد تاثیری در اصل قرارداد ندارد یعنی اگر بطور مثال به اشتباه به جای عنوان مبایعه نامه نوشته شود صورتجلسه اما چهار چوب کلی تنظیم مبایعه نامه رعایت شده باشد تاثیری در اعتبار آن مبایعه نامه ندارد .
- جزییات را با توجه به نوع قرارداد در هیک از بند ها و یا ماده های ذکر شده در چهار چوب کلی مبلیعه نامه قید کنید بطور مثال اگر موضوع معامله فروش یک واحد مسکونی وام دار می باشد باید تمامی شرایط وام ، مبلغ وام ، اقساط و نحوه تسویه و انتقال آن نوشته شود .
- برای انتقال سند و یا انتقال وکالت حتما تاریخ دقیق و شماره دفتر خانه اسناد رسمی را در مبایعه نامه بنویسید .
- حتما هویت طرف مقایل ( خریدار و یا فروشنده ) را از طریق دفاتر اسناد رسمی احراز کنید .
- حتما قبل از تنظیم و یا امضا مبایعه نامه استعلام های لازم در مورد اسناد مورد معامله را از دفاتر اسناد رسمی و یا اداره و ارگان مربوطه را بگیرید.
- اگر شخص دیگری بعنوان وکیل و نماینده طرف مقابل قصد امضا مبایعه نامه را دارد حتما باید دارای وکالت نامه باشد و اصالت وکالت نامه را باید از طریق دفاتر اسناد رسمی بررسی نمایید همچنین به حدود اختیارات وکیل و نماینده در متن وکالت حتما توجه کنید .
