بلاعوض به یک اصطلاح حقوقی گفته می شود که به صورت داوطلبانه انجام می شود. کلمه بلاعوض در زمان اعطا کردن مبلغی بدون پذیرش تکلیفی به کار برده می شود. پرداخت بلاعوض در زمان‌هایی بیشتر صورت می‌گیرد که یک سازمان می‌خواهد به قربانیان یک سانحه تصادف را بر عهده گرفته اما مسئولیت خسارت‌ها را نمی‌پذیرد. اما یکی از اصلی‌ترین و همچنین مهم‌ترین نکته‌هایی که باید به منظور ساخت و ساز پروژه‌های مشارکت مد‌نظر قرار دهید، مبلغ بلاعوض می باشد. در ابتدای مقاله می پردازیم به تعریف بلاعوض در پروژه‌های مشارکت در ساخت و ساز و در ادامه نیز می پردازیم به نحوه محاسبه آن.

لازم به ذکر می باشد، در صورتی که به دنبال آموزش حرفه ای و عالی در زمینه ساخت و ساز میگردید، گروه انبوه سازان معتبران دوره های مختلفی در این زمینه در دانشگاه تهران برگزار مینماید. شما میتوانید از مشاوره رایگان ما که به صورت تلفنی یا حضوری انجام میگیرد، بهره‌مند شوید.

 

 

به صورت کلی در پروژه‌‌هایی که به منظور مشارکت در ساخت و ساز می ‌باشد به دلیل اینکه مالک تمامی سرمایه خود را به صورت یک جا در اختیار فرد سازنده قرار می ‌دهد. به منظور ما به تفاوت آن با مد نظر قرار دادن سود بانکی مبلغی را با عنوان بلاعوض به مالک می پردازد.

یکی دیگر از نکته های مهمی که باید مد نظر قرار داد این است که به منظور توضیح دادن بلاعوض باید با مشتری به زبان خود صحبت کنید. به عنوان مثال اگر فرد مسنی برای مشخص شدن بلاعوض زمین خود مراجعه کند باید به صورت کاملاً ساده و باز شده برایشان توضیح دهید تا به صورت دقیق متوجه همه قانون ها شوند.

 

بلاعوض در پروژه های مشارکت در ساخت چیست؟

فرمول محاسبه:

✔ M = قیمت زمین

✔ A = درصد مالکیت

✔ N = هزینه ساخت

✔ = G درصد سازنده

بلاعوض  = قیمت زمین – درصد مالکیت × جمع هزینه ها

 

بلاعوض به مبلغی گفته می شود که به منظور بالانس کردن آورده فرد مالک و سازنده پرداخت می شود. این مبلغ را فرد سازنده به فرد مالک می دهد. زمانی که آورده فرد مالک از آورده سازنده کمتر باشد، بهتر این است که به جای این که فرد مالک به سازنده بلاعوض بدهد، درصد ها را تغییر دهند.‌ برای مثال می توان گفت که به منظور مشارکت در ساخت فرد مالک ۶۰ درصد و فرد سازنده ۴۰ درصد در ملک جدید سهم دارند. در این زمان ها باید آورده هر دو طرف متناسب با این درصد ها مشخص و تعیین شود. به صورت کلی آورده فرد مالک زمین مورد مشارکت بوده و آورده فرد سازنده هزینه ساخت زمین است.

 

 

 بلاعوض، یکی از چالش های پروژه های مشارکت در ساخت

مبلغ بلاعوض همان مبلغی است که فرد سازنده در ابتدای ساخت و ساز پروژه به فرد مالک می‌ دهد تا بتواند زمان تخریب ملک صورت می ‌گیرد تا هزینه اجاره و یا رهن  ساختمان دیگری را داشته باشد. در منطقه ‌هایی که قیمت ملک‌ های کلنگی اندک است، این مبلغ‌ ها زیاد نبوده و حتی امکان دارد که چیزی به عنوان بلاعوض به مالک پرداخت نشود. ولی در منطقه‌ هایی که ملک های کلنگی گران ‌تر است این مبلغ بیشتر از هزینه رهن کردن یک آپارتمان می ‌باشد. در حقیقت چون فرد مالک تمامی سرمایه خود را از همان ابتدا در اختیار طرف مقابل خود قرار داده است اما فرد سازنده طی مدت زمان متوالی آن را هزینه می‌ کند، فرد سازنده قسمتی از هزینه خرید ملک را با عنوان بلاعوض به فرد مالک می‌ دهد.

علاوه بر این مالک نیز با کسر کردن آن مبلغ یک خانه را رهن کرده و تا زمانی که پروژه ساخت و ساز آماده سکونت نباشد و تحویل داده شود آنجا می ماند. به صورت کلی هدف از تعیین نمودن این مبلغ آن است که توازن در سود ساختمان جدید بین فرد مالک و سازنده به صورت اصولی برقرار شود. به این دلیل که فرمول ثابت شده و مشخصی به منظور محاسبه کردن بلاعوض وجود ندارد. در بیشتر موارد در زمان نوشتن قرارداد مشارکت هنگامی که کار به محاسبه بلاعوض می‌ رسد، چالش هایی اتفاق می افتد که امکان دارد اصل قرارداد را با خطرهایی روبرو سازد.

همچنین به صورت کلی آورده فرد مالک در قرارداد پروژه مشارکت در ساخت و ساز ارزش ریالی ملک می باشد که برحسب مورد های مختلفی تعیین می شود. علاوه بر این آورده فرد سازنده نیز هزینه های ساخت، مجوز ها، تخریب و همچنین مبلغ بلاعوض را شامل می شود. در واقع این مبلغ به این علت به فرد مالک داده می ‌شود که سودی که از ساخت و ساز به دست آمده است به صورت کاملاً اصولی و عادلانه بین هر دو طرف تقسیم شود. این نکته نیز شایان ذکر است که سازنده هایی که ساخت و ساز برند های مشهور با کیفیت بالا را به عهده دارند امکان دارد مبلغ کمتری را تعیین و پرداخت کنند، زیرا با اعتبار نام آن ها می توان ملک مورد نظر را با قیمتی بسیار بالا فروخت.

 

بنابراین، به منظور تعیین کردن مبلغ بلاعوض باید سه مورد را مد نظر قرار داد:

✔ ارزش ریالی

✔ اعتبار سازنده

✔ خواسته های فرد مالک از فرد سازنده

 

 

نحوه محاسبه بلاعوض

در محاسبه نمودن بلاعوض دو راه کلی وجود دارد که عبارت است از:

1. براساس عرف
2. طبق محاسبات

 

محاسبه بلاعوض طبق عرف

 اغلب اعدادی که از هر یک از این دو روش محاسبه می ‌شود،  خیلی به هم نزدیک هستند. اما بهترین و دقیق ترین روش محاسبه بلاعوض از طریق محاسبات می ‌باشد. محاسبه که بر اساس عرف باشد بدین گونه است که برای یک قسمت خاص و یا یک محله، یک عدد را به ازای هر متر از زمین مشخص می ‌کنند. برای مثال بلاعوض بر حسب عرف در محله مرزداران چیزی حدود ۳۰ میلیون تومان براساس هر متر مربع می باشد. یعنی در محاسبه‌ های بلاعوض، اگر زمین فرد در مرزداران حدود ۳۰۰ متر مربع باشد و تصمیم به مشارکت را داشته باشد، میزان بلاعوض آن فرد به صورت حدودی ۹ میلیارد تومان می‌ باشد.

 

 

محاسبه بلاعوض بر اساس محاسبات

همان گونه که در مطالب بالا نیز ذکر شد تنها عوامل تاثیرگذار در تعیین نمودن بلاعوض مقدار آورده‌ ای است که مالک و سازنده دارند. به همین دلیل در فرمول محاسبه نیز اصلی ‌ترین عامل آورده فرد مالک و فرد سازنده می ‌باشد. در صورتی که در قرارداد مشارکت درصد سهم مالک و سازنده تغییر کند، مبلغ آورده آن ها نیز باید بر حسب آن تغییر کند. به همین منظور فرمول به صورت زیر می باشد:

مبلغ بلاعوض = ارزش زمین -  سهم مالک از سازه جدید به درصد( ارزش زمین +  هزینه های ساخت)