چگونگی استخدام یک نماینده خریدار املاک و مستغلات
چگونگی استخدام یک نماینده خریدار املاک و مستغلات:
چگونگی استخدام یک نماینده
نماینده املاک خریدار کیست؟
چرا برای معاملات خود یک نماینده خریدار املاک را استخدام میکنید؟
هزینه استخدام یک نماینده خریدار املاک و مستغلات چقدر است؟
نحوه یافتن و استخدام نماینده خریدار
در استخدام یک نماینده خریدار به دنبال چه چیزی هستید؟
خرید خانه میتواند یک روند پیچیده و گیج کننده، حتی برای خریداران خانههای فصلی باشد. به همین دلیل، براساس گزارش گروه مسکن معتبرسازان در سال ۲۰۱۹، دلیل همکاری ۸ خریدار از ۱۰ خریدار با یک نماینده حرفهای املاک در پروسه خرید خانه مشخص شده است. در اینجا نحوه استخدام یک نماینده خریدار و اینکه ایده خوبی جهت خرید خانه است، آورده شده است.
-
نماینده املاک خریدار کیست؟
نماینده خریدار یک نماینده مجاز و حرفهای در املاک و مستغلات است که به نمایندگی از خریدار خانه کار میکند. آنها رسماً در همه ابعاد خرید خانه به نمایندگی از خریدار حضور دارند.
بیشتر نمایندگان املاک و مستغلات، به نمایندگی از خریداران و فروشندگان خود و به عنوان بخشی از حرفهشان کار میکنند. در واقع ، براساس گزارش گروه مسکن معتبرسازان، در سه ماه گذشته، ۷۸ درصد از نمایندگان، نمایندههای خریداران و فروشندگان بودهاند. با این حال، برخی از نمایندگان املاک و مستغلات یا واسطهها به دلیل ترجیحات شخصی و یا به دلیل عدم پذیرش لیست، فقط نماینده خریداران هستند.
چگونگی استخدام یک نماینده
تفاوت میان نماینده خریدار و نماینده فروش املاک و مستغلات چیست؟
نماینده خریدار، نماینده خرید خانه در یک معامله است، در حالی که یک نماینده لیست نمایانگر نماینده فروشنده است. خریداران و نمایندگان لیست هر دو افراد حرفهای و دارای مجوز رسمی هستند که موظفاند طبق قوانین حرفهای و اخلاقی خود، مدافع منافع مشتری در نمایندگی باشند.
آیا یک نماینده املاک و مستغلات می تواند نماینده خریدار و فروشنده باشد؟
هنگامی که به طور همزمان یک نماینده به عنوان نماینده خریدار و فروشنده کار میکند، به او نماینده “دوگانه” میگویند. نماینده دوگانه در برخی کشورها غیرقانونی است و در کشورهایی که نمایندگی دوگانه مجاز است، بسیاری از کارگزاران به آنها در حفظ منافع دو جانبه خریدار و مشتری اعتماد ندارند. هنگام استخدام یک نماینده املاک و مستغلات، بهتر است صرفاً با یک نماینده همکاری کنید که برایتان سودآور باشد و تنها به نفع شما کار کند.
چگونگی استخدام یک نماینده
چرا برای معاملات خود یک نماینده خریدار املاک را استخدام میکنید؟
نمایندگان خریدار به شما کمک میکنند تا از طریق جستجوی اولیه طی عقد قرارداد، بر کل فرآیند خرید خانه واقف باشید. براساس گزارش گروه مسکن معتبرسازان، ۸۵٪ از خریداران جهت خرید خانه از نماینده املاک و مستغلات و یا واسطه استفاده میکنند. در اینجا مزایای اصلی استفاده از نماینده خریدار ذکر شده است:
دسترسی فوری به لیستها: نمایندگان خریدار آگاهی بیشتری نسبت به خانههای فروشی منطقه دارند و ممکن است به لیستهای بیشتری نسبت به آنچه که به صورت آنلاین میبینید دسترسی داشته باشند. نمایندگان سریعاٌ به لیستی که حتی دقایقی پیش در بازار وارد شده است، دسترسی دارند.
مذاکرات ماهرانه: نماینده خریدار به شما کمک میکند تا قبل از ارائه پیشنهاد، ارزش متعارف بازار خانه خود را تعیین کنید و از طریق پیشنهاد استراتژیکی و براساس شرایط بازار، پیشنهادات تخصصی خود را ارائه دهید. سپس، آنها از طرف شما با نماینده فروشنده مذاکره میکنند و به شما کمک میکنند تا در مورد قیمت و شرایط خرید به توافق برسید.
تجربه: یک نماینده باتجربه میتواند در تمام مراحل خرید و بدون توجه به گزارشات بازرسی و یا اعلام هشدارها از سوی بازرس به کارش ادامه دهد و ارزش ملک را به درستی بسنجد. آنها مشاورانی قابل اعتماد هستند که میتوانند راهنماییهای صادقانهای به شما ارائه دهند که میتواند باعث صرفهجویی در وقت، پول و نیز کاهش استرس شما شود.
چگونگی استخدام یک نماینده
توصیهها: یک نماینده باتجربه میتواند به وامدهندگان، وکلای املاک و مستغلات، مامورین و بازرسان خانه که همگی به او اعتماد دارند توصیههایی کند. اگر نماینده شما و این متخصصان یک رابطه کاری قوی با یکدیگر داشته باشند، اغلب میتوانند با هم همکاری کنند تا فرایندها ساده تر پیش رفته و معامله بسیار سریعتر انجام شود.
مديريت بر کاغذبازیهای اداری: از آغاز تشکیل پرونده تا زمان عقد قرارداد، خريد خانه پروسههای کاغذبازیهای زیادی را طی میکند. نماینده شما اسناد و مدارک را جمعآوری میکند، حقوق و تعهدات خود را تحت شرایط قرارداد توضیح میدهد، تضمین میکند که هیچ بندی از قلم نیوفتد و شما تنها با امضای قرارداد مابقی مراحل را به نماینده خود میسپارید.
هزینه استخدام یک نماینده خریدار املاک و مستغلات چقدر است؟
نمایندگان گزارش میدهند که کل کمیسیونهای دریافت شده از یک معامله، به طور متوسط و براساس گزارشی از گروه مسکن معتبرسازان، ۶٪ از قیمت خرید خانه است، که هزینه پرداخت این کمیسیون بین نماینده خریدار و نماینده فروشنده تقسیم می شود (نصف آن برعهده فروشنده و نصف دیگر برعهده خریدار میباشد).
هنگامی که فروشندگان خانه خود را با یک نماینده لیست میکنند، در مورد مبلغ کمیسیون مذاکره میکنند و با هم به توافق میرسند. به نماینده خریدار، بخشی از کل کمیسیون و براساس شرایط توافق نامه لیست پرداخت میشود. با این حال، براساس گزارش گروه مسکن معتبرسازان، ۲۶ درصد از نمایندگان گفتهاند که خریداران هزینههای کمیسیون نماینده خود را پرداخت کردهاند.
در بیشتر معاملات خانه، این وظیفه فروشنده است که حق کمیسیون نماینده خریدار را از سود خالص به دست آمده از فروش پرداخت کند.
در اینجا یک مثال آورده شده است: در مورد فروش خانهای به قیمت ۲۴۵۰۰۰ دلار، نماینده فروشنده مبلغ ۱۴،۷۰۰ دلار (۶٪) دریافت میکند و سپس نیمی از آن را به نماینده خریدار – ۷،۳۵۰ دلار (۳٪) پرداخت میکند ( بدون هیچ هزینهای برای خریدار).
چگونگی استخدام یک نماینده
خریدار ممکن است مسئولیت پرداخت حق کمیسیون نماینده خود را هنگامی که فروشنده مایل به پرداخت مبلغی است که شما با آن موافقت کردهاید به نماینده خود طبق قرارداد پرداخت کند. به عنوان مثال، یک فروشنده در فروش ملک خود تحت روند FSBO (فروش توسط خود مالک) ممکن است قصد پرداخت هیچ کمیسیونی را نداشته باشد و یا ممکن است شما توافق کنید که متعهد به پرداخت هزینه بیشتر از کمیسیون پیشنهادی شوید. حتماً قرارداد نماینده خریدار خود را بررسی کنید تا ببینید در این نوع شرایط شما متعهد به پرداخت چه مقداری از حق کمیسیون هستید. در برخی شرایط، مذاکرات یا شرایط بازار میتواند باعث شود تا خریداران به پرداخت حق کمیسیون نمایندگان خود به عنوان راهی برای تحکیم و قبولاندن پیشنهادات خود بپردازند.
هنگامی که خانهای را از گروه مسکن معتبرسازان میخرید، این شرکت درست مانند یک فروشنده به سبک سنتی حق نماینده شما را پرداخت میکند.
اعتماد سازی در بحث مشاورین املاک بسیار حائز اهمیت است.
نحوه یافتن و استخدام نماینده خریدار:
مانند هر فرد حرفهای که استخدام میکنید، به دنبال استخدام نمایندهای حرفهای متناسب با نیازها، سبکهای ارتباطی و اهداف خود هستید. برای یافتن یک نماینده حرفهای، این مراحل را دنبال کنید.
چگونگی استخدام یک نماینده
-
جستجو در فهرستی از نمایندهها:
شما به راحتی میتوانید جستجوی خود را در فهرست راهنمای گروه مسکن معتبرسازان، جایی که دربرگیرنده لیستی از نمایندگان املاک و مستغلات منطقه شما است، شروع کنید. این ابزار همچنین دارای سیستم کامپیوتری ورودی و خروجی بایوس، بررسیها ، رتبه بندیها و لیستی از فروشهای قبلی میباشد. این یک روش عالی برای یافتن یک نماینده معروف است.
-
از دوستان و خانواده خود پرس و جو کنید:
وجود حلقه اجتماعی یکی دیگر از راهکارهای خوب برای یافتن نمایندهای است که به راحتی بتوانید به آن اعتماد کنید. اگر دوستان، اعضای خانواده یا همکارانی دارید که اخیراً خانهای را خریداری کردهاند، از تجربیات و توصیههای آنها بهرهمند شوید. شما همواره میتوانید نام آن نمایندگان را با بررسیهای آنلاین پیدا کنید تا به مفهومی جامعتر از یک نماینده با تجربه دست پیدا کنید.
-
دست کم با سه نماینده مصاحبه کنید:
دست کم با سه نماینده مختلف مصاحبه برقرار کنید، تا به همکاری بین آنها پی ببرید. در اینجا چند سوال مهم مطرح میشود:
در سه سال گذشته چند خریدار را در این زمینه معرفی کردهاید؟
آیا به صورت تمام وقت در نمایندگی املاک فعالیت دارید؟
چقدر سریع به درخواست مشتری خود پاسخ میدهید؟ ساعت کاری شما به چه صورت است؟
آیا شما مجوز معتبر نماینده خریدار، مانند نماینده معتبر خریدار (ABR) یا نماینده خریدار معتبر (CBR) را دارید؟
چگونگی استخدام یک نماینده
۴- توافقنامه را امضا كنيد:
پس از پیدا کردن نمایندهای مناسب، آنها به احتمال زیاد توافق نامهای را با شما امضا میکنند که شامل مفادی مانند چگونگی همکاری آنها با شما و نحوه اجرای آن میباشد. دو نوع قرارداد توافقنامه خریدار وجود دارد:
توافق نامه نماینده انحصاری خریدار: این نوع قرارداد به این معنی است که شما موافقت میکنید فقط برای مدت مشخص و معمولاً بین ۶ تا ۱۲ ماه با آن نماینده کار کنید. به طور معمول، نماینده برای هر خانهای که در آن زمان خریداری میکند، مشمول حق کمیسیون است. اگر فروشنده بابت خانهای که خریداری کرده است کمیسیتی پرداخت نکند (که این بیشتر تحت فروش FSBO (فروش توسط خود مالک) است)، ممکن است شما مسئول پرداخت حق کمیسیون نماینده خود باشید، بنابراین قرارداد خود را با دقت بخوانید.
توافقنامه نماینده غیر انحصاری خریدار: اندکی سخاوتمندانهتر، این توافقنامه به این معنی است که شما با نماینده دیگری حین همکاری با نماینده قبلی خود همکاری میکنید، به طوری که نماینده اولی از همکاری شما با نماینده دیگر مطلع باشد. نمایندهای که در نهایت خانهای را به شما معرفی کرده و شما آن را خریداری کردهاید، نمایندهای است که حق کمیسیون دارد.
در استخدام یک نماینده خریدار به دنبال چه چیزی هستید؟
با توجه به اینکه روند خرید خانه شما چگونه پیش میرود، شما میتوانید چندین ماه برای کار با نماینده خود وقت بگذارید، بنابراین حتما با شخصی که مطابق با سبک ارتباطی و اخلاقی شماست همکاری کنید. علاوه بر تطابق اخلاقیات، در اینجا ویژگیهای کلیدی هستند که شما باید در یک نماینده املاک و مستغلات جستجو کنید.
چگونگی استخدام یک نماینده
-
داشتن مهارت و تخصصی فراتر از یک محله:
بازار هر املاک و مستغلاتی متفاوت است. قیمت خانه، تقاضا و انواع مسکن میتواند در کشور، شهر و حتی محله متفاوت باشد. به دنبال نمایندهای باشید که در منطقه خاصی که به دنبال خرید خانه هستید، مهارت و تخصص کافی داشته باشد. شما میتوانید به فروشهای قبلی آنها را در گروه مسکن معتبرسازان مراجعه کنید و آدرسها را پیدا کنید یا به سادگی درباره فروشهای اخیر آن محله پرس و جو کنید.
-
مهارتهای ارتباطی قوی:
نماینده شما باید هم با شما و هم با سایر طرفین اصلی که در معامله املاک و مستغلات درگیر هستند ارتباط ماهرانهای برقرار سازد. آنها باید بتوانند پیشنهادات شما را با موفقیت مطرح ساخته و در مورد شرایط اضطراری با نماینده فروشنده مذاکره کنند. آنها همچنین باید در همکاری با وامدهنده، بازرس خانه و وکیل شما مهارت داشته باشند. از آنها بخواهید که تا چقدر سریع به درخواستها یا سوالات مشتری پاسخگو خواهند بود و “ساعات کاری” آنها چقدر است. بیشتر نمایندگان املاک و مستغلات به خوبی و به منظور کمک به پیشبرد خرید نهایی، اکثراٌ شبها و آخر هفتهها در دسترس هستند.
چگونگی استخدام یک نماینده
-
داشتن سابقهای چند ساله در فعالیت و شغل خود: