یکی از روش‌های کارآمد فروش املاک زمانی شکل می‌گیرد که یک نفر یا یک شرکت، که سازنده یا سرمایه گذار در عرصه املاک و مستغلات است تمایل دارد املاک ساخته شده خود را در منطقه (شهر یا کشور دیگر) به فروش برساند. برای این کار یک راه این است که خودش مستقلاً املاک اعم از آپارتمان، واحد تجاری یا اداری را به خریداران احتمالی بفروشد. در این مقاله با بررسی مفهوم قرارداد کارگزاری انحصاری فروش و بهره برداری املاک و شروط و تعهداتی که طرفین معمولاً در آن به عهده گرفته و بدان ملزم می‌‌شوند، خطوط و اصول کلی لازم برای انعقاد یک قرارداد نمایندگی انحصاری فروش مناسب را به شما نشان خواهیم داد.
قرارداد نمایندگی انحصاری فروش چیست؟
فروش به این صورت در دنیایی که روابط تجاری ساده و به سهولت انجام می‌گرفت ممکن بود؛ اما در شرایط فعلی چندان معقول و ممکن به نظر نمی‌رسد. پس راه حل صحیح آن است که مالک یا سازنده ساختمان، با فرد یا شرکت دیگر که قابلیت و امکانات فروش املاک در منطقه مقصد را دارد (اعم از امکانات فیزیکی مانند محل کسب و کار و نیروی انسانی و یا دانش فنی مانند تبلیغات و بازاریابی)، توافق نموده و آن شخص از جانب وی و به نمایندگی از او، اقدام به فروش املاک و مستغلات در محل مورد نظر نماید.
مفاد توافق فوق که چارچوب آن در بند بالا و به بیان ساده، طرح شد به همراه شروط فرعی و جزییاتی که به تناسب هر قرارداد ممکن است به آن منضم شود، تشکیل دهنده قراردادی است که در ادبیات حقوق تجارت از آن به عنوان “قرارداد نمایندگی فروش”، یاد و تعبیر میشود. زمانی که این فرد یا شرکت تنها نماینده فرد صاحب ملک که از این به بعد به عنوان “کارفرما” از او یاد می‌کنیم باشد، این قرارداد با دریافت قید انحصار، به عنوان “قرارداد کارگزاری انحصاری فروش” شناخته خواهد شد که در برخی موارد به آن مونوپل هم می گویند.
بیشتر بخوانید: ساخت خانه با چاپگرهای سه بعدی
نمایندگی انحصاری به چه معناست؟
یکی از مصادیق نمایندگی تجاری همانا نمایندگی انحصاری است. منظور از قید انحصار (exclusivity) در این قراردادها آن است که فردِ نماینده، تنها شخصی باشد که در منطقه مورد توافق طرفین، به فروش املاک می‌پردازد که در این صورت قرارداد جنبه انحصاری پیدا خواهد کرد.
شرایط اعطای نمایندگی انحصاری، در قرارداد اعطای نمایندگی فروش ذکر می شود. این شروط بسته به موضوع قرارداد می‌تواند بر میزان سرمایه نماینده، مدرک تحصیلی، تعداد پرسنل فعال، رزومه کاری و تحصیلی پرسنل و … اعمال شود. در مقابل شرکت مرجع نیز متعهد میشود در ازای انجام صحیح مفاد قرارداد توسط نماینده و عمل به تعهدات مشخص، درصدی از سود شرکت را به عنوان سود نمایندگی به وی اختصاص دهد.
منظور از انحصار یک جانبه یا دو جانبه در نمایندگی چیست؟
در یک تقسیم‌بندی، نمایندگی انحصاری فروش ممکن است به دو شکل یک جانبه و دو جانبه وجود داشته باشد. نمایندگی انحصاری فروش یک جانبه که در آن کارفرما ملزم است مناطق بازاریابی و فعالیت نماینده تجاری را به طور انحصاری معین کند، به بیان دیگر در این نوع نمایندگی، کارفرما موظف است نماینده تجاری دیگری را در آن مناطق به کار نگیرد و گاه نمایندگی انحصاری فروش دو جانبه است که در آن علاوه بر تکلیف کارفرما به به‌کارنگرفتن نماینده دیگر در مناطق مورد نظر، نماینده مکلف است املاک دیگری را از منابع دیگر تهیه نکند که در این صورت بدیهی است که یکی از آثار استقلال نمایندگی فروش یعنی اخذ نمایندگی از دیگران محدود میشود. فلذا مهم‌ترین و شاخص‌ترین بند قراردادی در اینگونه قراردادها، تصریح به وجود قید انحصار (یک/ دو جانبه) می‌باشد که باید به دقیق‌ترین و گویاترین شکل ممکن در نمونه قرارداد نمایندگی فروش مکتوب شود.
کمیسیون نماینده در نمونه قرارداد نمایندگی انحصاری فروش
یکی از مسائلی که حتما باید در این قراردادها مورد توافق قرار گیرد، حق‌الزحمه، پورسانت یا کمیسیونی است که شخص نماینده بابت فعالیت‌های خود دریافت خواهد کرد. یکی از معمول‌ترین روش‌ها حالتی است که نماینده از طریق دریافت “کمیسیون” به فعالیت می‌پردازد. به طور مثال از محل درآمد حاصل از فروش هر واحد آپارتمان، n درصد به عنوان کمیسیون به وی پرداخت می‌گردد.
وجود تضامین در قرارداد نمایندگی فروش چه مزیتی دارد؟
جهت جلوگیری از سوءاستفاده از نهاد نمایندگی فروش، یکی از شروطی که کارفرما معمولاً در این قراردادها آن را دنبال می‌کند آن است که نماینده نسبت به فروش حجم یا مبلغ مشخصی از املاک در یک بازه زمانی (مثلا یک ماهه) ملزم باشد. در صورت عدم وجود این شرط ممکن است رقبای یک برند با هدف تضعیف وی، با گرفتن نمایندگی سوری از او و عدم فروش محصولاتش، بازار آن برند را در یک منطقه به نابودی بکشانند. جهت تضمین این امر در نمایندگی فروش معمولاً از نماینده چک گرفته میشود.
