املاک بعنوان یکی از دارایی های غیر منقول مردم ایران بیش از ۹۰ درصد دارایی هر فرد را تشکیل میدهد . بسیاری از مردم و یا حتی ارگان ها نیاز دارند که این دارایی با ارزش را قیمت گذاری کنند که هم از میزان دارایی خود مطلع باشند و یا اگر در بیزینس املاک فعال هستند از قیمت روز املاک خود و سایر املاک اطلاعات کافی داشته باشند . بخصوص از سال ۹۷ که قیمت ملک با شیب تندی به روند صعودی خود ادامه داده . البته به صورت رسمی این کارشناسان رسمی دادگستری هستند که نسبت به اعلام رسمی قیمت ها و کارشناسی قیمت اقدام میکنند اما حجم بیشتر معاملات و افرادی که در حال بیزینس املاک هستند با قیمت گذاری هایی که در عرف انجام میشود ، معاملات خود را انجام میدهند . در این مقاله سعی کردیم که با نحوه قیمت گذری آپارتمان های مسکونی بیشتر آشنا شویم .
روندی که کارشناسان برای قیمت گذاری آپارتمان در یک محل در نظر میگیرند معمولا بر اساس قیمت آپارتمان نوساز در آن محل میباشد . یعنی ابتدا با تحقیق و بر اساس معاملات واقعی انجام شده قیمت عرف نوساز را مشخص و برای تعیین قیمت سایر آپارتمان ها از دو روش ۱- جدولی و ۲- فرمول یک و نیم درصد استفاده میکنند سپس براساس جدول چک لیست قیمت عواملی که میتواند در روند قیمت گذاری یک ملک تاثیر گذار باشد را شناسایی و از این عوامل در جهت کاهش و یا افزایش قیمت نوساز عرف محل اقدام می نمایند .
- روش جدولی : در این روش با توجه به جدول برای هر سال از عمر مفید ساختمان یک ضریب در نظر گرفته شده که با ضرب این ضریب در قیمت نوساز آپارتمان قیمت پایه مشخص میگردد . بطور مثال اگر قیمت هر مترمربع یک واحد آپارتمان نوساز خام در یک محل ۵۰٫۰۰۰٫۰۰۰ تومان باشد و ار بخواهیم قیمت یک واحد آپارتمان مسکونی ده سال ساخت مشابه همان نوساز را بدست بیاورم باید ۵۰٫۰۰۰٫۰۰۰ تومان را در ضریب ۷۹٫۷۵ % ضرب کرده و حاصل قیمت هر مترمربع واحد ده سال ساخت خواهد بود .
۱۹٫۹۳۰٫۰۰۰ =۷۹٫۷۵% × ۲۵٫۰۰۰٫۰۰۰
فقط در استفاده از این جدول چند نکته را باید دقت کنید :
- ملک چند سال ساخت از نظر کلی مشابه ملک نوساز باشد بطور مثال امکانات مشاعی هر دو مانند پارکینگ و انباری و یا تعداد طبقات و یا تعداد واحد در هر طبقه و نوع سند .
- هر دو واحد خام و یا هر دو واحد تجهیز شده باشند
- در صورتی که امکانات دیگری داشتند باید جداگانه ارزش گذاری کرده و قیمت بدست آمده از جدول را نسبت به این امکانات افزایش و یا کاهش دهیم . به طور مثال اگر واحد نوساز را خام در نظر گرفتید اما واحدی که قصد قیمت گذاری دارید تجهیز شده بود ، ابتدا براساس واحد خام قیمت را بدست می آورید و سپس ارزش تجهیزات را همراه با سود بازسازی به آن اضافه میکنید .
- روش یک و نیم درصد :
در این روش همانند روش قبل ابتدا قیمت یک واحد نوساز مشخص و سپس به ازای هر سال از عمر ساختمان یک ضریب یک ونیم درصد در نظر میگیریم . بطور مثال اگر بطور مثال اگر قیمت هر مترمربع یک واحد آپارتمان نوساز خام در یک محل ۵۰٫۰۰۰٫۰۰۰ تومان باشد و اگر بخواهیم قیمت یک واحد آپارتمان مسکونی ده سال ساخت مشابه همان نوساز را بدست بیاورم به روش زیر مل میکنیم :
% ۱۵ = % ۱٫۵ × ۱۰
تومان ۳٫۷۵۰٫۰۰۰ = % ۱۵ × ۲۵٫۰۰۰٫۰۰۰
تومان ۲۱٫۵۰٫۰۰۰ = ۳٫۷۵۰٫۰۰۰ – ۲۵٫۰۰۰٫۰۰۰
عدد های بدست آمده از دو روش تقریبا به یکدیگر نزدیک و میتوان میانگین هر دو عدد را بعنوان یک عدد پایه در نظر گرفت . نکات گفته شده در روش جدولی برای این روش هم صادق هست و کاشناسان باید این موارد را در نظر بگیرند اما نکته ای که در هر دو روش وجود دارد این هست که با توجه به کیفیت و سالم و تمیز ماندن ساختمان میتوان ساختمان های یک سال تا سه سال ساخت را ، هم قیمت نوساز در نظر گرفت . اما طبق نکته ای که قبلا گفتیم عواملی وجود دارند که قیمت یک واحد مسکونی را نسبت به نوساز مشابه میتواند کاهش و یا افزایش دهد این عوامل عبارتند از :
- مساحت عرصه یا زمین ساختمان
- تعداد کل واحد ها
- تعداد طبقات
- تعداد واحد در هر طبقه
- مساحت واحد
- نوع سند ( تک برگ ، قولنامه ای ، اوقافی ، تعاونی، مسکن مهر و … )
- عرض معبر
- اصلی و فرعی بودن خیابان
- جنس نما
- آسانسور
- پارکینگ
- انباری
- پوشش کف و دیوار های مشاعات ( حیاط ، پارکینگ ، لابی ، راه پله و پشت بام )
- امکانات رفاهی ( لابی ، سالن اجتماعات ، استخر ، سالن ورزش و فضای سبز و …..)
- جهت واحد ( شمالی و جنوبی بودن )
- چند بر بودن ملک
- چشم انداز به ویژه در واحد هایی که در کوهپایه و شمال شهرها واقع شده اند
- کیفیت تجهیزان داخلی واحد ( دیوار ، کف ، کابینت ، شیر آلات و ……. )
- وضعیت نور گیری فضاهای اصلی ( اتاق ها ، پذیرایی )
- تاسیسات مکانیکی و برقی ( سرمایش ، گرمایش ) آب و فاضلاب
- مدیریت و سرایداری
- برند سازنده
- نوع قیمت خواسته ( مزایده ، تهاتر ، قیمت روز ، نقد یا اقساط )
- کلاس محله ، امنیت و بافت اجتماعی
- ترافیک محل
- دسترسی ها
- همسایگان ساختمان ( مدرسه ، مترو ، مسجد ، بازار و ….. )
